Voordat de coronacrisis begon, besteedde de media veel aandacht aan erfpacht in Amsterdam. Zo publiceerde de NOS op 3 januari 2020 het artikel: “Erfpacht? In Amsterdam het gesprek van de dag”.[1] Ook in andere delen van het land staat het onderwerp erfpacht op de agenda. In de Nederlandse rechtspraak zien we erfpacht steeds vaker: de afgelopen tien jaar twee keer zo vaak als in de tien jaar daarvoor.[2] Daarnaast is erfpacht ontdekt als instrument om vastgoed te financieren.[3]

Ondanks dat erfpacht een actueel thema is, is niet iedereen ermee bekend. Als jurist grondzaken bij gemeentes heb ik vaak met erfpacht te maken. Wat is erfpacht? Hoe is het juridisch geregeld? En waarom wordt het gebruikt? In dit artikel vertel ik je hier meer over.

Wat is erfpacht?

Erfpacht is geregeld in het privaatrecht en opgenomen in artikel 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het is een beperkt, zakelijk recht en bestaat veelal uit regelend recht. Afspraken over erfpacht moeten worden vastgelegd in een akte.

Beperkt
Beperkt houdt in dat het erfpachtrecht is afgeleid uit een meer omvattend recht.[4] Dit betekent dat de eigenaar van bijvoorbeeld een stuk grond zijn eigendom kan bezwaren met een erfpachtrecht. Hierdoor krijgt de erfpachter, degene aan wie het erfpachtrecht wordt uitgegeven, de bevoegdheid de grond te gebruiken.[5]

Zakelijk
Het erfpachtrecht kan alleen worden gevestigd op een onroerende zaak.[6] Onroerend zijn de grond en de gebouwen, werken en beplantingen die (duurzaam) met de grond zijn verenigd.[7] Het erfpachtrecht zit als het ware vast aan de zaak. Het recht blijft rusten op de zaak, ook als de eigenaar de zaak overdraagt. Dit noemen we zaaksgevolg.

Regelend recht
In het BW zijn 16 artikelen over het erfpachtrecht opgenomen. Erfpacht kent veel regelend recht en is dus kneedbaar. Dit houdt in dat partijen grotendeels zelf kunnen bepalen hoe het erfpachtrecht wordt vormgegeven. 

De afspraken die partijen maken over erfpacht kunnen per geval verschillen. Zo kunnen partijen bepalen wat de looptijd is, hoe de zaak moet worden gebruikt én of voor overdracht van het erfpachtrecht toestemming moet worden gevraagd.

Akte
De vestiging en overdracht van het erfpachtrecht moet worden vastgelegd in een notariële akte. De akte moet worden ingeschreven in de openbare registers.[8]

Waarom erfpacht?
Erfpacht wordt vaak om twee redenen gebruikt: het creëren van inkomsten en het invloed uitoefenen op het gebruik en de gebruiker van de zaak.[9] In de praktijk zie ik terug waarom dit instrument nuttig is voor gemeentes.

Creëren van inkomsten
Een gemeente creëert een inkomstenstroom door aan de erfpachter de verplichting op te leggen om op regelmatig terugkerende tijdstippen (bijvoorbeeld jaarlijks) canon te betalen. De canon bestaat uit een geldsom die wordt berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. De gemeente behoudt belang bij toekomstige waardeontwikkelingen, door te bepalen dat de canon wijzigt aan de hand van de verandering van de grondwaarde.[10]

Overigens is canon een maatschappelijk en politiek gevoelig onderwerp.[11] Denk daarbij onder meer aan canonherzieningen. Gemeentes moeten hier zorgvuldig mee omgaan en de juiste afwegingen maken.

Invloed op het gebruik en de gebruiker van de zaak
Een gemeente heeft doelstellingen. Het creëren (en in stand houden) van een economisch sterk bedrijventerrein is daar een voorbeeld van. Een gemeente kan een bedrijventerrein beïnvloeden via publiekrechtelijke middelen, zoals een bestemmingsplan. Door gronden in erfpacht uit te geven, kan een gemeente tevens via privaatrechtelijke weg invloed uitoefenen.

Tijdens de looptijd
In de eerste plaats kan een gemeente tijdens de looptijd van een erfpachtrecht invloed uitoefenen op het gebruik en de gebruiker van de zaak. Zo kan de erfpacht in sommige gevallen worden opgezegd, als de erfpachter zich niet aan de afspraken houdt. Ook kan een gemeente preventief invloed uitoefenen, door overeen te komen dat voor overdracht van het erfpachtrecht en de verhuur van de zaak toestemming moet worden gevraagd.

Herontwikkeling
Daarnaast kan erfpacht een grote rol spelen bij bijvoorbeeld de herontwikkeling van een bedrijventerrein. Door tijdelijke erfpachtrechten uit te geven, kunnen deze rechten na verloop van tijd worden beëindigd. Hierdoor komen gronden weer beschikbaar voor uitgifte. Een gemeente heeft dan – binnen bepaalde grenzen – de vrijheid om voorwaarden te stellen aan het uitgeven van een nieuw erfpachtrecht én de erfpacht opnieuw vorm te geven. Een gemeente kan daardoor de staat van het bedrijventerrein beïnvloeden en een modern en duurzaam terrein realiseren. Dit is lastiger als gronden in eigendom zijn bij ondernemers. Een gemeente zal dan in ieder geval moeten starten met het verwerven van de gronden.

Het erfpachtrecht heeft ook voordelen voor erfpachters. Er hoeft geen koopsom te worden betaald voor de grond, maar zij kunnen wel een hypotheek vestigen op het erfpachtrecht. Het erfpachtrecht kan (na toestemming) verkocht worden en de grond of het pand kan worden verhuurd.     

Tot slot
Het kneedbare erfpachtrecht kan een nuttig instrument zijn voor gemeentes, maar dan moet het wel op de juiste manier worden ingezet. Hierbij spelen verschillende (juridische) vraagstukken. De komende tijd zal ik hierop ingaan. Wil jij intussen meer weten over erfpacht? Neem dan gerust contact op! 

 

[1] ‘Erfpacht? In Amsterdam het gesprek van de dag’, NOS, 3 januari 2020, https://nos.nl/artikel/2317216-erfpacht-in-amsterdam-het-gesprek-van-de-dag.html.

[2] In de periode 2010-6 maart 2020 2.444 uitspraken ten opzichte van 1.274 in de periode 2000-2009. ‘Erfpacht, Nederland/Rechtspraak (zoekfunctie)’, Public Intelligence, legalintelligence.com (laatst geraadpleegd op 6 maart 2020).

[3] P.C.M. Kemp e.a., Praktijkboek Uitgifte van grond in erfpacht, Amsterdam: Berghauser Pont Publishing 2014, voorwoord.

[4] Artikel 3:8 BW.

[5] Artikel 5:85 lid 1 BW.

[6] Artikel 5:85 lid 1 BW.

[7] Artikel 3;3 lid 1 BW.

[8] Artikel 3:98 jo. 3:89 BW.

[9] F.J. Vonck, De flexibiliteit van het recht van erfpacht, Den Haag: Boom Juridische uitgevers, p. 8-9.

[10] F.J. Vonck, De flexibiliteit van het recht van erfpacht, Den Haag: Boom Juridische uitgevers, p. 9.

[11]  C.J.J.M. Stolker, commentaar op art. 5:85 BW, in: T&C BW, Deventer: Wolters Kluwer (online in Kluwer Navigator, bijgewerkt 4 januari 2020).  

Over de auteur
Luc Rozendaal Legal Consultant
Gerelateerde artikelen
Alle artikelen