Functionele cookies

Wij plaatsen functionele cookies om deze website naar behoren te laten functioneren en analytische cookies waarmee wij het gebruik van de website kunnen meten. Deze cookies gebruiken geen persoonsgegevens.

Gepersonaliseerde informatie

Hiermee ontvangt u gepersonaliseerde informatie op onze website die wordt afgestemd op uw internetgedrag.

Verjaring is een actueel juridisch vraagstuk waar overheden steeds meer mee te maken krijgen. Een beroep op verjaring slaagt dan wel niet zomaar, toch verliezen overheden in de praktijk met enige regelmaat stukken grond door verjaring. Maar wat is de kans van slagen van een beroep op verjaring van een strook (gemeente)grond dat in gebruik genomen is bij een (voormalige) huurwoning?

In gebruik nemen strook gemeentegrond bij een huurwoning; is er sprake van bezit?

De situatie is als volgt. Een huurder van een woning met tuin besluit in 1996 om een strook grond van de gemeente bij zijn tuin te betrekken en in te richten. Kan de huurder anno 2018 een geslaagd beroep doen op bevrijdende verjaring?

Een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring vereist dat er sprake is van bezit gedurende een periode van minimaal twintig jaar. De lat voor het in bezit nemen van stroken gemeentegrond ligt hoog en je moet hierbij rekening houden met alle omstandigheden van het geval zoals onder andere de inrichting van de strook gemeentegrond en eventuele afspraken in het verleden.

Een huurder van een woning kan een naastgelegen grondstrook echter niet voor zichzelf houden. Er is geen sprake van verjaring , omdat er geen bezitsdaad is verricht en het gebruik van de gemeentegrond dienstig is aan het huren van de naastgelegen woning met tuin. Met andere woorden, er is geen sprake van bezit maar van houderschap. Dus het antwoord op de vraag of er in de hierboven geschetste situatie sprake is van bezit, is nee.

De verhuurder als middellijk bezitter

Kan er sprake zijn van verjaring doordat de huurder stelt de strook gemeentegrond bij de tuin betrokken te hebben op verzoek van de verhuurder? In theorie is dit een mogelijkheid. In de literatuur wordt echter aangenomen dat de verhuurder dan een actieve rol moet spelen bij de inbezitneming door de huurder. De verhuurder moet met opzet de huurder als middel ingezet hebben, zodat de huurder namens hem bezitsdaden pleegde. Er kan dus alleen sprake zijn van middellijk bezit als de verhuurder weet van de situatie en de huurder op enige wijze heeft aangespoord om de gemeentegrond namens hem in gebruik te nemen. Hiervoor bewijs aanleveren blijkt in de praktijk niet eenvoudig.

Houderschap werkt door; verbod van interversie

Maar wat als de huurder van de woning in 1997 eigenaar wordt van de woning en het gebruik van de strook gemeentegrond wordt voortgezet, zonder dat er veranderingen plaatsvinden? Kan de eigenaar van de woning (de voormalig huurder) dan een geslaagd beroep doen op bevrijdende verjaring?

Ook hier luidt het antwoord nee. Het interversieverbod bepaalt dat degene die begon als houder van een stuk grond, (in bovenstaande situatie het geval), zich niet zomaar tot bezitter kan maken. Houderschap blijft houderschap.

Doorbreking verbod van interversie

Toch is een beroep op verjaring door een voormalig huurder niet onmogelijk. Het verbod van interversie kun je namelijk doorbreken als je als houder kunt aantonen dat er sprake is van een handeling die het verbod van interversie doorbreekt. Dit kan doordat de eigenaar hier zelf een rol inspeelt door het bezit nadrukkelijk te erkennen of door tegenspraak van het eigendomsrecht doordat de houder het recht openlijk betwist en zich daar ook naar gedraagt. Wanneer er geen sprake is van een verandering zal het verbod van interversie echter niet snel doorbroken worden.

Conclusie

Voor een (voormalig) huurder van een woning is een beroep op verjaring lastig, maar niet onmogelijk. Wel blijkt uit de wetgeving, rechtspraak en literatuur dat een beroep op verjaring aan steeds zwaardere eisen moet voldoen. En daarnaast houden bij de erkenning van een verjaring de mogelijkheden voor de overheid niet op, hierover lees je meer in dit artikel.

Kortom, het aantonen van verjaring door een (voormalig) huurder van een woning blijkt in de praktijk lastig. Maar door de ontwikkelingen in de rechtspraak rondom het vraagstuk verjaring lijkt hierover het laatste woord nog niet gezegd en geschreven...

Over de auteur

"Met enthousiasme en openheid krijg ik mensen in beweging en weet ik resultaten te behalen. Daarbij benader ik zaken met een positieve blik, met oog voor mijn omgeving!"

Neem contact op Ellen de Jonge Legal consultant
06 2656 45 60
Gerelateerde artikelen
Alle artikelen