Functionele cookies

Wij plaatsen functionele cookies om deze website naar behoren te laten functioneren en analytische cookies waarmee wij het gebruik van de website kunnen meten. Deze cookies gebruiken geen persoonsgegevens.

Gepersonaliseerde informatie

Hiermee ontvangt u gepersonaliseerde informatie op onze website die wordt afgestemd op uw internetgedrag.

Je verkoopt een onroerende zaak. Na de kadastrale meting blijkt de werkelijke oppervlakte van het verkochte stuk niet overeen te komen met de oppervlakte die in de koopovereenkomst staat. De koper meldt zich bij jou en wil het teveel betaalde verrekenen. Moet je hieraan meewerken?

Tijdens het ondertekenen van de koopovereenkomst is de daadwerkelijke oppervlakte van het verkochte vaak nog onduidelijk. Het Kadaster stelt de nieuwe kadastrale grenzen vast en hiermee ook de daadwerkelijke oppervlakte van het nieuwe perceel. Dit is de reden dat in de koopovereenkomst vaak het woord ‘circa’ of ‘ongeveer’ wordt opgenomen bij het noemen van de oppervlakte. Bij de koop van een onroerende zaak wordt de vermelde oppervlakte vaak slechts vermoed als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden.

Om deze bepaling kracht bij te zetten en de verrekening van een over- of ondermaat te voorkomen, wordt er in de koopovereenkomst vaak een exoneratie opgenomen. Dit betekent dat een verschil tussen de overeengekomen en de daadwerkelijke oppervlakte aan geen enkele partij een rechtsvordering oplevert. De Hoge Raad bepaalde echter dat deze over- ondermaatbepaling in bepaalde omstandigheden naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Als de verkoper wist of had kunnen weten dat de overeengekomen oppervlakte groter is dan de daadwerkelijke oppervlakte, dan geldt de exoneratie niet.

Daarnaast heeft de Raad van Arbitrage in 2012 bepaald dat de relatieve afwijking tussen de overeengekomen en de geleverde oppervlakte van belang is. In deze uitspraak bleek de verkochte oppervlakte na kadastrale meting 450 vierkante meter groot te zijn, terwijl de grootte in de overeenkomst circa 650 vierkante meter was. In de koopovereenkomst werd de mogelijkheid tot verrekening uitgesloten, via bovengenoemde exoneratie. Toch wilde de koper tot verrekening over gaan. Hierop beriep de verkoper zich op de exoneratie. Uiteindelijk oordeelde de Raad van Arbitrage het volgende:

  • Bij een afwijking van minder dan 5% vindt er in het algemeen geen verrekening plaats. De daadwerkelijke oppervlakte komt dan ‘circa’ overeen met de overeengekomen oppervlakte.
  • Bij een over- of ondermaat van 5% tot 10% wordt gekeken of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid verrekening mogelijk is. Dit is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
  • Een over- of ondermaat van meer dan 10% leidt in het algemeen tot verrekening. Hierbij vindt verrekening enkel plaats over het verschil in oppervlakte boven de marge van 10%, in het geval de koper niet heeft aangetoond dat de verkoper hem willens en wetens onjuist heeft ingelicht.

Wat te doen?

Schep voor beide partijen duidelijkheid en handel in lijn met de heersende jurisprudentie. Neem dus in de koopovereenkomst op dat een over- of ondermaat aan beide partijen geen rechtsvordering oplevert, tenzij het verschil in oppervlakte meer dan 5% bedraagt.

Over de auteur

"De afwisseling tussen het juridische en het contact met belanghebbenden en collega's geeft mij als grondzaken jurist veel energie."

Neem contact op Ruud Verstegen Legal professional
06 2639 22 89
Gerelateerde artikelen
Alle artikelen