Veel gemeenten hebben in hun Nota Grondbeleid de voorkeur voor actief grondbeleid of actieve grondpolitiek neergelegd. Ik heb de afgelopen jaren mijn kanttekeningen geplaatst bij die keuze in het licht van de invoering van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Bij lezingen en trainingen over het verbeterde instrumentarium van de Wro heb ik telkens de vraag gesteld waarom die keuze was gemaakt. "Vanwege de opbrengstpotentie", was dan altijd het antwoord. "Maar de risico's dan die uw gemeente loopt?", bracht ik daar altijd weer tegenin. Nu we in de praktijk zien dat die risico's niet illusoir zijn, is het de hoogste tijd om na te denken over 'nieuw' grondbeleid. Hieronder een vluchtige verkenning van bestaande en eventueel nieuwe mogelijkheden, met name op het gebied van kostenverhaal.

Het huidige kostenverhaal
Een prima overzicht van het hele stelsel van kostenverhaal binnen grondexploitaties - voor zover u dat niet zou hebben - vindt u in het rapport "Financieringsmiddelen uit gebiedsontwikkeling en bestemmingswijzigingen". Dat stelsel voor kostenverhaal wordt echter nog te weinig ingezet door gemeenten. En dat is jammer, want het is een prima ondersteuning voor meer facilitair grondbeleid.

Nu ken ik de bezwaren uit de gemeentelijke praktijk, namelijk dat het omslachtig is, dat het multidisciplinaire samenwerking vereist en vooral ook dat tekort schiet in een aantal situaties. Dat geldt met name bij herstructureringen en binnenstedelijke ontwikkelingen waarbij de kosten de opbrengsten vaak overstijgen. Vandaar dat in het eerdergenoemde rapport een verkenning is gedaan naar een verruiming van het instrumentarium, bijvoorbeeld in de vorm van 'planbatenheffing'. Maar er wordt momenteel ook gezocht naar andere mogelijkheden.

// Nieuwe mogelijkheden voor grondbeleid en kostenverhaal zijn dringend gewenst //

Nieuwe mogelijkheden
Actieve grondpolitiek kan geen automatisme meer zijn. Maar eerst moeten gemeenten én ontwikkelaars hun verlies nemen op grondposities die de afgelopen jaren zijn ingenomen. En gemeenten zouden zich alleen met de hoofdlijnen van een ontwikkeling moeten bemoeien  en de details aan de markt overlaten.
Daarnaast wordt er hard nagedacht over nieuwe financierings- en ontwikkelmogelijkheden. Ik hoor steeds vaker de termen 'stedelijke herverkaveling' en 'Tax Increment Financing'. Bij dat eerste kunt u zichzelf misschien nog iets voorstellen, dat tweede is dat een ontwikkeling door een gemeente wordt gefinancierd door een voorschot te nemen op nog te ontvangen belastingen. Waalfront in Nijmegen wordt op die manier gefinancierd en ik ben benieuwd of er nog meer voorbeelden volgen. 

Is er nog toekomst voor grondbeleid?
Optimistisch als ik altijd ben, enig realisme is mij ook niet helemaal vreemd. Het gemeentelijke grondbeleid moet veranderen. De markt is immers ook veranderd. En het is niet meer de tijd om als gemeente al te grote risico's te nemen. Bepaal de kaders en laat het bouwen over aan de ontwikkelaars. Zij zorgen heus wel voor een marktgericht aanbod en een optimalisatie binnen de locatie- of gebiedsontwikkeling.

Smeed strategische coalities met marktpartijen, maar ook met mede-overheden. Kijk naar een intergemeentelijke of misschien wel regionale afstemming van programma's. Overaanbod is in ieder geval niet goed voor de grondprijzen en dus de verdiencapaciteit van gemeenten. Ga residueel rekenen, want de grond is waard wat deze waard is. Dat kan niet meer uitsluitend worden gebaseerd op de optelsom van onder meer verwervings-, plan- en kosten voor bouw- en woonrijpmaken.

Er is naar mijn mening wel degelijk ruimte voor gemeentelijk grondbeleid, maar dat moet wel nodig op de schop…