Vechtscheiding bij gebiedsontwikkeling?
Door: Harry Gerritsen, 08 november 2011
Het gaat momenteel niet zo voortvarend bij de diverse gebiedsontwikkelingen. Partijen nemen hand over hand afscheid van elkaar. Recente en landelijk bekende voorbeelden zijn er legio. Ook programma's binnen gebiedsontwikkelingen worden drastisch aangepast. Voorbeeld hiervan is de IJsselsprong bij Zutphen, waarbij wordt afgezien van de bouw van 3000 woningen. Maar kunnen partijen wel zonder meer uit elkaar? Kan dat ook op een minnelijke wijze of leidt dat altijd tot een vechtscheiding?
Gebiedsontwikkeling kenmerkt zich door samenwerking
Bij gebiedsontwikkeling is er sprake van een samenwerking tussen meerdere partijen. Vaak hebben zij een realiseringsovereenkomst getekend waarin de verdeling van financiën, risico's en het programma is neergelegd. Ook zijn er bepalingen in de overeenkomst opgenomen over de beëindiging van een dergelijke overeenkomst. Die zien veelal op onvoorziene omstandigheden, maar vrijwel nooit op ontbinding op grond van wanprestatie. Immers, samenwerken aan een gemeenschappelijke opgave is de bedoeling van een dergelijke overeenkomst.
// Ontbinding van een realiseringsovereenkomst wegens wanprestatie ligt (lag) bij gebiedsontwikkeling niet voor de hand //
Voor de haalbaarheidsfase die meestal op basis van een intentieovereenkomst vóóraf gaat, ligt een scheiding der wegen veel makkelijker, vooral als bij partijen overeenstemming bestaat over (het ontbreken van) de haalbaarheid van een ontwikkeling. Bij het niet nakomen van een verplichting uit een realiseringsovereenkomst ligt een vordering tot nakomen uiteraard veel meer voor de hand dan een ontbinding op grond van wanprestatie, tenzij er concrete verplichtingen zijn overeengekomen, waarvan het duidelijk is dat deze nooit en te nimmer zullen worden nagekomen.
Vaststellingsovereenkomst bij beëindiging van de samenwerking
Als partijen het met elkaar eens zijn dat de beoogde ontwikkeling waarover is overeengekomen niet dat zal opleveren wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst hadden beoogd, dan is het tijd om de balans op te maken. Hoe zal de samenwerking worden afgewikkeld, hoe om te gaan met grondposities en risico's of overige rechten en verplichtingen?
Soms is het mogelijk om in goed onderling overleg tot een gewijzigde overeenkomst te komen, soms moet (vooralsnog) worden afgezien van de gehele realisering van de gebiedsontwikkeling. Partijen doen er dan goed aan om de gemaakte afspraken vast te leggen in een vaststellingsovereenkomst. Maar gelet op de aard van de overeenkomst (tot een goede onderlinge samenwerking) zal ook de ontbinding niet als vanzelfsprekend eindigen in een vechtscheiding.
Maar scheiden doet wel lijden en is - hoewel het een verstandige keus is - geen gemakkelijke opgave. Dergelijke trajecten zijn voer voor financiële en juridische professionals. Het geheel of gedeeltelijk staken van een gebiedsontwikkeling brengt veel werk met zich mee, vechtscheiding of niet. Voortmodderen is echter op termijn nog veel erger…
Tip:
'Google' op de zoektermen "realiseringsovereenkomst" en "ontbonden" voor praktische voorbeelden
Loek van der Heijden FMR | 17 november 2011 - Van belang is om te weten waarom de gebiedsontwikkeling wordt stopgezet.
Is het omdat er geen markt is en de continuiteit van de bedrijven in gevaar komt, dan kan ik het goed begrijpen.
Is het omdat ontwikkelaars haar rendementspercentage niet halen of niet volledig verwachten te halen en lager uitkomen dan heb ik iets minder begrip voor het stopzetten van samenwerking. Immers, de overheid moet een stap terug doen, waarom dan ook niet ontwikkelende corporaties en ontwikkelaars?
Wat van belang is dat gebiedsontwikkeling weer op gang moet komen en dat vraagt van alle betrokken partijen offers. ook Den Haag speelt hier een belangrijke rol in. Wij moeten ons land niet naar de afgrond brengen door continue te blijven bezuinigen en geen risico's meer nemen. Dat leidt tot niets en brengt ons land economisch naar een lager niveau. Daarom, alle partijen betrokken bij gebiedsontwikkeling moeten een offer brengen, dan is er weer voortgang.
Loek van der Heijden
Senior planeconoom/ projectadministrateur